행복의 문이 하나 닫히면 다른 문이 열린다 그러나 우리는 종종 닫힌 문을 멍하니 바라보다가, 먼저 자신을 비웃어라. 다른 사람이 당신을 비웃기 전에 ? 엘사 맥스웰

쓴 엄청난 규모의 대출금에 대한 이자 부담이 늘어나 가처분소득, 소비가
줄어 경제가 더 위축될 것이기 때문이다. 금리를 올릴
수 없으니 수요를 눌러 집값을 잡으려는 셈법이다. 주택공
급을 하려는 생각은 아예 처음부터 없었다. 정부는 집값 상승을 막기 위해
어쩔 수 없는 조치라고 변명하겠지만 오직 수요 억제에 골몰
하는 어처구니없는 실책이 정책이라는 이름으로 벌어지고 있다. 전세
가 귀하신 몸이 되고 반전세가 일반화되면 다급해진 정부의 다음 조치는 무엇일까?
다음 조치는 전월세 규제?
정부는 전세금과 월세 인상률 규제로 대응할 가능성이 매우 높
다. 임대료 규제는 대통령의 선거 공약인데다 이것만큼 정치인들이 유
권자들의 환심을 얻기에 좋은 수단이 없기 때문이다. 그러나 임대료 규
제는 문제를 해결하는 것이 아니라 악화시켜 주거비를 더 올려놓을 것이다.
필자가 본지 제2578호(‘전월세상한제는 정답이 아니다’)에서 밝혔듯이
임대료를 제한하면, 단지 규제가 시행되기 전부터 거주 중이었던 임차인
만이 혜택을 누린다. 집주인들은 규제 시행 전에 집세를 대폭 올릴 것이므로 아직
집을 얻지 못한 사람들은 주거비 폭탄을 맞는다. 규제의 폐단은 여기서 멈추지 않을 것이다.
임대료 규제는 주택 임대업의 수익률을 떨어뜨려 신규 사업자의 진출을 가
로막아 공급을 줄이게 만든다. 또한 기존 사업자들은 비용을 줄이려
고 주택 관리를 소홀히 해 노후 주택을 양산할 것이다. 정부의 예측
과는 달리 규제를 하면 할수록 주거비가 올라간다는 뜻이다.
몇몇 시민단체와 좌파 학자들이 집값을 잡는 수단
으로 즐겨 언급하는 재산세의 인상도 부작용을 초래하기는 마찬가
지다. 기획재정부 산하 한국조세재정연구원이 2018년 말 제출한 보고서(‘부
동산 보유세의 세부담 및 경제적 효과 분석’)는 “이자율이 높을수록 집값 상승률
은 낮았고, 재산세율을 올려 집값을 잡을 수는 없다”고 분석했다. 즉 재산세를 올리면 높은
집값을 잡을 수 있다는 주장은 잘못됐다는 것이다. 이유는 재
산세를 올리는 시점에는 집값 상승률을 일회성으로 낮추지만 그 뒤부터는
재산세율이 집값에 영향을 미치지 못하기 때문이다. 학계에서는 이미 오래전에 증명된
사실이다. 이런 부작용을 알기에 기재부 산하 기관이 제시한 해법은
금리인상이었다. 그렇다면 금리인상과 금융규제를 통해 집
값을 누그러뜨린 유럽의 선진국 노르웨이 사례를 보자.
노르웨이는 어떻게 집값을 잡았나
노르웨이는 인구가 526만명에 불과하지만 1인당 GDP가 7만1497달
러(2016년 기준)로 세계 3위의 부자 나라다. 이 나라는 1990년에서 2010년
까지 집값이 매년 10% 이상 올랐다. 북해에서 유전과 가스전을 발
견해 경제가 호황을 누렸기 때문이다 2008년 가을 터진
세계 금융위기는 노르웨이의 주택가격을 더욱 오르게 했다. ‘헬
리콥터 벤’이라고 불렸던 벤 버냉키 미 연방준비위원회(FRB) 의장이
2011년부터 통화를 찍어내 뿌리기 시작했을 때 노르
웨이가 속한 유럽연합 역시 양적완화를 개시했다. 그래서 2010년 이후
노르웨이의 집값은 매년 25.9%(2010년~2013년 3분기), 31.5%(2013년 4분기~2019년 3
분기)나 폭등했다. 그 결과 2018년 오슬로의 단독주택 가격은 20
02년 대비 184% 상승했다. 이 같은 가격 급등은 탄탄한 경제성장과 저금리
의 결과물이었다. 노르웨이가 36개 OECD 회원국 중에서 덴마크, 네덜란드에 뒤이어 3번
째로 소득대비 부채(DTI)가 높은 나라가 된 이유다. 현재 노
르웨이의 DTI 비율은 231%로 1995년 대비 2배가 됐다.
노르웨이 정부는 막대한 가계부채가 경제에 큰 부담을 주자
2017년 초 주택담보대출 기준을 조였다. 대출 기준이 강화된 뒤
매수자는 수도 오슬로에서 기존 주택을 구입할 때 집값의 최대 60%
(신축은 매입가의 최대 85%)를 빌릴 수 있다. 노르웨이 국민들은 이것마저
도 부당하다고 느낄지 모르지만 우리의 대출규제와 비교하면 새 발의 피다. 노르웨
이 정부는 금리도 올렸다. 2015년 0.75%였던 정책금리를 2019년 말 1.5%까지 올렸다. 1
인당 GDP 기준 한국(3만3000달러·2018년)보다 2배 이상 잘사는 나라지만 정책금리는 우리와 같
다. 기준금리를 올린 탓에 현재 평균 주택담보대신일해피트리앤종로출 금리는 2.97%로 1년 전의 2.55%보다 0.42% 올랐다
. 그 결과 수도 오슬로의 주택가격은 2019년 1월에서 9월까지 연율 기준 3.7%(전국적으로는 평균 2.35%)
상승에 그쳤다. 2019년 4분기에는 집값이 드디어 전국적으로 0.8% 떨어졌다. 대출 기준 강화와 지속적인 금리
인상으로 집값을 잡은 것이다. 그러나 국제통화기금은 노르웨이 정부에
건설 규제를 완화하라고 권고한 상태다. 향후의 급격한 집값 상승을
막기 위해서는 주택공급이 용이해져야 한다는 취지다.
국내 연구기관에서도 LTV, DTI 등의 주택금융규제 강화는 주택거
래 감소, 주택가격 하락을 일으킨다는 연구 결과를 발표했다. 지난
한 번 실패와 영원한 실패를 혼동하지 마라. -F.스콧 핏제랄드 없는 저 하늘의 별도 잡자. -세르반테스

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